Wie die ZKB Daten über Lage, Grösse, Alter, Aussicht, Lärm oder Einkaufsmöglichkeiten deutet

Vor dem Kauf einer Liegenschaft ist die Bewertungsfrage von zentraler Bedeutung - sei es bei der Suche nach einer Hypothekarfinanzierung und der Einschätzung durch das Steueramt oder für eine Verbesserung des Immobilienportefeuilles einer Pensionskasse. Dabei unterscheiden sich Immobilien wesentlich von anderen Anlagekategorien. Der Marktwert einer Aktie beispielsweise lässt sich einfach über den letzten gehandelten Börsenkurs herausfinden. Bei einem bestehenden Wohnobjekt dagegen ist der frühere Kaufpreis für die Bestimmung des aktuellen Liegenschaftswertes jedoch wenig relevant. Denn oft hat sich das Niveau der Immobilienpreise verändert, das Objekt selber wurde möglicherweise im Wert vermindert, oder die Lage ist nicht mehr gleich gut wie früher.

Ausgelöst durch die Immobilienkrise in den neunziger Jahren und den damit verbundenen grossen Abschreibungen in den Bilanzen hat in den letzten zehn Jahren bei den Banken eine Art Paradigmenwechsel stattgefunden. Wurde die Immobilienbewertung bis dahin mehr über das «Bauchgefühl» bestimmt, wird sie heute viel enger mit finanzwirtschaftlichen Ansätzen verbunden. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat 1994 entsprechende Schritte eingeleitet, und 1998 führte das Unternehmen als erste Bank in der Schweiz die sogenannten hedonischen Bewertungsmodelle operativ bei der Kreditprüfung ein. Ausgangspunkt für die Entwicklung der neuen datengestützten Immobilienbewertungssysteme war die systematische Erfassung und Auswertung von Marktinformationen.

Seither hat sich diese Methode in kurzer Zeit in der ganzen Schweiz bei der Bewertung von Wohneigentum im Bereich der Finanzierung durchgesetzt. Heute wird weit über die Hälfte der von Schweizer Banken finanzierten Wohnobjekte mit der hedonischen Methode geschätzt. Dennoch unterscheidet sich die ZKB mit ihrem eigenen Immobilien-Research-Team von anderen Banken in der Schweiz. Die Unternehmensführung will das Wissen über die Bewegungen an den Immobilienmärkten sozusagen im Haus behalten. Andere Banken verfügen zwar auch über Immobilienspezialisten, doch beziehen sie ihre Daten von externen Anbietern wie etwa dem Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Wüest und Partner. Die hedonische Immobilienbewertung beruht auf dem Ansatz, alle wertbestimmenden Attribute einer Immobilie zu erfassen. Dazu zählen Lage, Grösse und Qualität sowie Alter und Zustand des Gebäudes. Der Wert dieser Eigenschaften drückt sich im Preis der Immobilie aus. Demnach ist der Frankenwert eines Wohnobjekts die Summe der bewerteten Eigenschaften.

Das Team «Financial Engineering Immobilien» der ZKB, das sich mit der hedonischen Immobilienbewertung befasst, verfügt beispielsweise über detaillierte Angaben über jede Hektare Land im Kanton Zürich. Es gehört zur Alltagsarbeit der von Patrik Schellenbauer geleiteten Gruppe, die Computer mit Daten von Immobilientransaktionen, statistischen Ämtern und dem Geographischen Informationssystem zu speisen. Neben sämtlichen Transaktionen sind topographische Merkmale und Informationen zur Infrastruktur ebenfalls Teil der Datensätze. Die Daten umfassen darüber hinaus auch wertbestimmende Faktoren wie etwa Einkaufsmöglichkeiten oder die Verkehrsanschlüsse. «Wir wissen genau, was beispielsweise Strassenlärm oder Fluglärm kostet», erläutert Schellenbauer die Bedeutung der Immobilienmarkt-Analysen.

In die Zukunft blicken

Jede Immobilie, die von der ZKB mit einem Kredit finanziert werden soll, durchläuft das von Schellenbauers Team erstellte Bewertungssystem. Die Hypothekar-Berater in den Filialen am betreffenden Ort müssen lediglich ein Paket von bestimmten Angaben etwa über Grösse, Lage und Ausstattung des betreffenden Wohnobjekts in eine Maske am Bildschirm eingeben und erhalten anschliessend eine Bewertung, die den Rahmen und das Risiko einer Finanzierung transparent macht. Bedingung ist dabei freilich auch, dass der Berater über die Anwendung des Tools hinaus das konkrete Objekt kennt, um die nüchternen Daten noch etwas besser auf die Schätzung anwenden zu können.

Das Verfahren wird nicht nur für Privatkunden, es wird als umfassendes Analysesystem auch für den Umgang mit professionellen Investoren wie etwa Pensionskassen, Stiftungen und Versicherungen herangezogen. Mit Hilfe der hedonischen Bewertung kann etwa transparent gemacht werden, wie risikogerecht die Rendite einer bestimmten Investition ist oder wie sich die Nachfrage in den Segmenten Wohn- und Büroflächen entwickelt. Aber auch die Frage nach der zu erwartenden Entwicklung von Preisen oder Leerstandsquoten kann mit dem Analysesystem beantwortet werden. «Wir erarbeiten klassische Prognosen für einen Zeithorizont von einem bis anderthalb Jahren sowie Szenarien, die Trends in den nächsten fünf Jahren aufzeigen», sagt Schellenbauer. Auf diese Weise konnte nach seiner Einschätzung auch schon manches Projekt verhindert werden, das zu einem Investitions-Flop zu werden drohte.