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Meine Bank hat meine Liegenschaft elektronisch geschätzt. Der Schätzwert ist deutlich tiefer als der Preis, den ich bezahlt habe. Habe ich zu viel bezahlt?
Nicht unbedingt. Abweichungen von plus oder minus 10% sind bei Schätzungen normal. Dazu kommt, dass sich elektronische Schätzungen am Durchschnitt orientieren. Ihre Liegenschaft kann jedoch ausserordentliche Qualitäten aufweisen, die in der Schätzung nicht oder nur ungenügend berücksichtigt werden. Ein speziell schöner Garten beeinflusst den Kaufpreis, aber nicht unbedingt den elektronisch ermittelten Wert. Ausserdem berücksichtigen elektronische Schätzungen eine Altersentwertung. Ihre Liegenschaft hat damit von Jahr zu Jahr weniger Wert. Somit ergibt sich zwangsläufig eine Abweichung vom Kaufpreis.
Ich rechne mit steigenden Zinsen. Welches Hypothekarmodell soll ich wählen?
Wenn Sie einen massiven Zinsanstieg erwarten, ist eine langfristige Absicherung zu empfehlen. Das heisst, Sie müssten tendenziell Festhypotheken mit mehrjährigen Laufzeiten aufnehmen. In der Vergangenheit hat sich aber oft gezeigt, dass "es erstens anders kommt und zweitens als man denkt“. Wir empfehlen deshalb, nicht alles auf eine Karte zu setzen, und einen Teil der Hypothek im kurz- oder mittelfristigen Bereich aufzunehmen. Die Flexibilität ist dann nicht allzu sehr eingeschränkt.
Meine Bank ist im Vergleich zu anderen Kreditgebern immer zu teuer. Kann ich etwas unternehmen?
Selbstverständlich. Reden Sie mit Ihrem Berater. Zeigen Sie Ihre Beobachtungen auf. Wenn der Kundenverantwortliche die schlechten Konditionen nicht begründen kann und Ihnen nicht entgegenkommen will, ist es Zeit für eine Konkurrenzofferte.
Ich habe bei meiner Bank eine Festhypothek abgeschlossen. Der Bankberater hat sich erst eine Woche vor Fälligkeit bei mir gemeldet. So hatte ich keine Möglichkeit, den Markt zu vergleichen. Kann ich gegen die Bank vorgehen?
Nein. Die Banken haben kein Interesse daran, dass Sie vor der Erneuerung Ihrer Hypothek einen Marktvergleich machen. Deshalb setzen sie die Termine für die Vorankündigungen kurz vor den Ablauf. Ein Schaden entsteht Ihnen aus Sicht der Banken nicht. Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, dass Sie sich einen Termin vor der nächsten Erneuerung vormerken, der Ihnen unter Einhaltung der Kündigungsfrist einen Marktvergleich ermöglicht.
Ich habe eine variable Hypothek, die ich in eine Festzinshypothek umwandeln will. Muss ich die sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten?
In der Regel nicht. Bei den meisten Banken können Sie innert Tagen in eine Festzinshypothek wechseln. Sobald Sie aber die Bank wechseln wollen, müssen Sie sich an die Fristen halten. Sicherheitshalber sollten Sie Ihre Verträge oder Ihren Bankberater konsultieren.
Wir haben unser Traumhaus gefunden. Leider haben wir nur wenig Eigenkapital. Gibt es Möglichkeiten, das Haus trotzdem zu kaufen?
Schöpfen Sie auch die familieninternen Quellen aus! Ein Darlehen der Eltern ist zwar auch Fremdkapital, wird von der Bank aber als Eigenkapital anerkannt. Wenn Sie das Darlehen verzinsen und zurückbezahlen müssen, werden diese Zahlungsströme für die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt. Weitere Quellen sind Pensionskassen- und Säule 3a-Gelder. Unter Umständen sich Banken auch bereit, Hypotheken gegen eine Zusatzsicherheit (zum Beispiel ein unbelasteter Schuldbrief der Eltern) zu gewähren.
Was ist ein Cap?
Ein Cap ist eine Zinsobergrenze, die meistens im Zusammenhang mit einer LIBOR-Hypothek abgeschlossen wird. LIBOR-Hypotheken sind zurzeit sehr günstig, haben aber auch schon 9% gekostet. Wer sich gegen einen Zinsanstieg versichern will, vereinbart mit dem Kreditgeber einen Cap. Wenn diese Grenze erreicht wird, gilt nicht mehr der effektive Zinssatz, sondern der vereinbarte Maximalzinssatz. Die Kosten für diese Versicherung bezahlt man in der Regel einmal beim Abschluss.
Bei welcher Bank erhalte ich das günstigste Angebot?
Diese Frage stellen sich viele Hauseigentümer! Allerdings zäumen sie sozusagen das Pferd am Schwanz auf: Eine supergünstige Hypothek nützt wenig, wenn man die Kriterien des Anbieters nicht erfüllt. Um die Auswahl einzuschränken, gehen Sie am besten systematisch vor: Welche Belehnung bzw. Hypothekarhöhe ist für Sie aus finanzieller und steuerlicher Sicht sinnvoll? Welche Hypothekarmodelle entsprechen Ihren Bedürfnissen? Mit der Beantwortung dieser Fragen definieren Sie Ihre Hypothekarstrategie. Erst jetzt kommt das Finanzinstitut ins Spiel: Bei welcher Bank können Sie Ihre Strategie am besten umsetzen?
Wie lange ist eine Zinsofferte gültig?
Zinsofferten enthalten in der Regel keine verbindlichen Zinsen, sondern Richtwerte, die im Zeitpunkt der Offertstellung gelten. Bis es zum Abschluss kommt, können sie sich noch dem Markt anpassen, wenn sich das Zinsniveau verändert - und zwar sowohl nach unten als auch nach oben.
Welche Kündigungsfrist muss ich bei meiner Festzinshypothek beachten?
Die Kündigungsfristen variieren von Anbieter zu Anbieter. In der Regel betragen sie 3, 6 oder 12 Monate. Bei einigen Kreditgebern gibt es überhaupt keine Kündigungsfrist, z.B. bei der UBS, der CS und zum Teil bei der ZKB (je nach Vertrag). Wenn Sie die Kündigungsfrist auf keinen Fall verpassen wollen, überprüfen Sie am besten Ihren Kreditvertrag.
Was ist eine Forward-Hypothek?
Mit einer Forward Hypothek kann man den aktuellen Zinssatz schon heute für eine Hypothek festlegen, die erst später ausbezahlt wird. Das ist selbstverständlich vor allem interessant, wenn man einen Zinsanstieg bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit erwartet. Für diese Zinsabsicherung bezahlt man in der Regel einen Aufpreis.
Wie schliesse ich einen Forward ab und mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Wenn Sie eine Forward-Hypothek abschliessen wollen, reden Sie mit Ihrer Kontaktperson bei Ihrem Kreditgeber. Er soll Ihnen eine Offerte unterbreiten. Die Kosten variieren normalerweise je nach Zinsumfeld und Erwartungshaltung. Bei einzelnen Instituten sind die Kostenstrukturen fix.
Kann ich aus einer laufenden Hypothek aussteigen?
Ja, das ist jedoch mit Kosten verbunden.
Wie hoch sind die Ausstiegskosten, wenn ich aus meiner laufenden Festzinshypothek aussteige?
Der Kreditgeber verrechnet in diesem Fall den Zinssatz der laufenden Hypothek abzüglich dem Zins, den er mit der Wiederanlage des zurückbezahlten Geldes erzielen kann. Dazu kommen noch die Bearbeitungsgebühren für den vorzeitigen Ausstieg.
Wann kann ich Pensionskassengelder einsetzen?
Bei der Einführung der obligatorischen beruflichen Vorsorge einigte man sich darauf, dass das BVG den Erwerb von Wohneigentum nicht verunmöglichen darf. Im Rahmen des Wohneigentumsförderungsgesetzes darf man deshalb Pensionskassengelder für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum beziehen. Beim Bezug von Pensionskassengeld muss man die Altersgrenzen beachten. Die Pensionskassen übertragen die Gelder in der Regel frühestens 3 Monate vor der Eigentumsübertragung, was vor allem bei Bauvorhaben erschwerend hinzukommt.
Bis zu welchem Alter kann man BVG-Gelder beziehen?
Bis 5 Jahre vor Pensionierung. Auch die Höhe des Bezugs ist vom Alter abhängig: Bis 50 kann man einen Betrag in der Höhe der aktuellen Freizügigkeitsleistung für die Finanzierung seines Eigenheims einsetzen. Von 50 bis zur Pensionierung steht nur noch die Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung zur Verfügung, oder der Gegenwert der Freizügigkeitsleistung, die man bis 50 angespart hat.
Welche Zusatzsicherheiten werden von den Banken akzeptiert?
Berufliche Vorsorge (nur selbst genutztes Wohneigentum), Säule 3a (nur selbst genutztes Wohneigentum) und 3b (Rückkaufswert), Wertschriften sowie andere unbelastete Schuldbriefe.
Zu welchem Wert wird mein Wertschriftendepot verpfändet?
Grundsätzlich werden festverzinsliche Anlagen in Schweizer Franken höher belehnt als Aktien oder Wertpapiere in fremder Währung. Der Wert liegt je nach Papier zwischen 20 und 90 % des aktuellen Kurses. Sinkt der Kurswert der belehnten Anlage, ist der Kreditnehmer in der Regel verpflichtet, zusätzliche Sicherheiten beizubringen. Deshalb empfehlen wir, den aktuellen Wert eines Wertschriftendepots nie voll zu belehnen, sondern eine Sicherheitsspanne von 25 bis 50% einzubauen.
Wie kann ich indirekt amortisieren?
Sie bezahlen die Beträge, die Sie für die Amortisation verwenden möchten, in die Säule 3a ein (Versicherungspolice oder Bankkonto). Die Einzahlungen können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen, und auch die Zinserträge Ihres Säule-3a-Guthabens sind steuerfrei. Mit der indirekten Amortisation sparen sie also den Amortisationsbetrag steuerlich begünstigt an und beziehen ihn dann, wenn Sie Ihre Hypothek amortisieren möchten.
Amortisiere ich besser direkt oder indirekt?
Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile. Aus finanzieller Sicht ist die indirekte Amortisation dank dem Steuerabzug klar zu favorisieren. Weil die Hypothek nicht laufend zurückbezahlt wird, bleiben die Zinskosten aber hoch. Passen die hohen Zinsbelastungen nicht in Ihr Budget, müssen Sie direkt amortisieren.
Warum bezahle ich für meine 2. Hypothek ein Prozent mehr Zins?
Die Banken rechnen immer mit dem Schlimmsten! Wenn ein Kreditnehmer seine Zinsen nicht mehr bezahlen kann, muss der Kreditgeber die hinterlegten Sicherheiten bzw. die verpfändete Liegenschaft verkaufen, um die Hypothekarschuld und alle fälligen Zinsen zu tilgen. Die Banken gehen davon aus, dass der Verkauf problemlos 65% des Liegenschaftenwerts einbringt. Das Risiko der ersten Hypothek ist demzufolge vernachlässigbar. Ist die Belehnung höher als 65%, rechnen die Kreditgeber dagegen mit einem Ausfallrisiko. Dieses Risiko bezahlt der Schuldner in der Regel mit einem Zinsaufschlag von 0.5% bis 1%.
Ich habe meine Pensionskasse verpfändet. Was passiert, wenn ich invalid werde? Verliert meine Frau die Witwenrente der Pensionskasse, wenn ich sterbe?
Wenn die Pensionskasse rentenpflichtig wird - durch Ihre Invalidität oder Ihren Tod - verliert die Bank ihren Anspruch auf die Sicherheit. Das heisst, dass die Renten auf jeden Fall ausbezahlt werden. Im Todesfall kann es für die Hinterbliebenen aber trotzdem finanziell sehr eng werden, vor allem wenn eine hohe Hypothekarschuld verbleibt und die Zinsen zum grossen Teil aus einer Witwenrente bezahlt werden müssen. Bei einer hohen Hypothek ist es deshalb angebracht, mindestens ein Todesfall-Kapital in der Höhe der 2. Hypothek abzusichern. Bei Vorsorgelücken im Invaliditätsfall ist es ohnehin notwendig, eine so genannte Erwerbsunfähigkeitsrente abzuschliessen.
Ich habe eine 2. Hypothek. Warum verlangt meine Bank, dass ich ein Todesfallkapital versichere?
Bei Zweithypotheken gehen die Banken von einem erhöhten Risiko aus. Können die Zinsen nicht mehr bezahlt werden, weil ein Schuldner stirbt, ist die Bank unter Umständen gezwungen, seine Liegenschaft zu verkaufen. Bei einem Notverkauf kann sie aber in der Regel nicht den marktüblichen Preis erzielen und riskiert deshalb, Geld zu verlieren. Um das auszuschliessen, muss der Kreditnehmer ein Todesfallkapital versichern. Das Kapital wird zur einmaligen Hypothekenamortisation verwendet.
Die Bank hat mein Kreditgesuch wegen ungenügender Tragbarkeit abgelehnt. Was bedeutet das? Kann ich Massnahmen ergreifen?
Die Banken wollen wissen, ob Sie sich Ihre Wunschliegenschaft leisten können. Dazu errechnen sie die jährlichen Kosten der Liegenschaft und setzen sie ins Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Die Kosten setzen sich aus kalkulatorischen Zinskosten (nicht den aktuellen Hypothekarzinsen!), Nebenkosten und der Amortisation zusammen. Sind diese Kosten höher als ein Drittel Ihres Einkommens, gehen die Banken davon aus, dass die Liegenschaft zu teuer für Sie ist. Die logische Folge davon: Ihr Kreditgesuch wird abgelehnt.
Sie haben zwei Möglichkeiten: Entweder reduzieren Sie die Eigentumskosten oder erhöhen Ihr Einkommen. Auf der Kostenseite können Sie Ihr Eigenkapital erhöhen oder zusätzliche Sicherheiten verpfänden. Damit senken sie die Amortisations- und Zinskosten. Auf der Einkommensseite ist es wichtig, dass sämtliche Lohnbestandteile eingerechnet werden. Auch Bonuszahlungen und das Einkommen des Ehegatten können die Tragbarkeit massgeblich beeinflussen.
Quelle: VZ VermögensZentrum |
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