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Tiefe Hypothekarzinsen: Wahrheit oder Betrug?
Die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz tief. Doch wer profitiert wirklich von den tiefen Zinsen?Stephan Riesen, Vize-Direktor der UBS Nidau, und Ulrich Roth von Roth Immobilien standen beim hausgeplaudert! an der Immo-Biel im September 2004 Red und Antwort.
Kernaussage bei der Werbung für Hypotheken sind die günstigen Zinsen. Bei Zinsen handelt es sich um Richtsätze. Wie bringe ich meinen persönlichen Zinssatz in Erfahrung?
Stephan Riesen (SR): Man muss wissen, dass diese Richtsätze vor allem für privates Wohneigentum gelten, das heisst für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die publizierten Richtsätze sind auch immer Richtsätze für erste Hypotheken. Diese Zinssätze sind für die meisten Geschäfte, die die Kunden bei uns abschliessen, gültig. Bei uns kann man den persönlichen Zinssatz nur in einem individuellen Gespräch mit einem UBS-Berater in Erfahrung bringen. Wir wollen auf die Individualität des Kunden eingehen und mit ihm schauen, welche Konditionen wir ihm offerieren können. Zum Beispiel, ob er eine zweite Hypothek braucht oder ob er sich nur in der ersten Hypothek bewegen kann. Die Zusammensetzung der Zinssätze ist von der Kunden- und Objektbonität wie auch von der Belehnungshöhe der Liegenschaft abhängig. Wir sind, das darf ich offen sagen, nicht nur an der Finanzierung interessiert, sondern auch daran, ihn gesamthaft zu gewinnen. Und auch das kann einen gewissen Einfluss auf die Konditionen haben, die er bei uns erwarten kann.
Welche Einflüsse können eine Verschiebung bewirken?
SR: Die Belehnung der Liegenschaft kann beispielsweise eine Verschiebung bewirken. Wenn der Kunde eine zweite Hypothek braucht, ist das Risiko, das für die Bank besteht, entsprechend höher. Wir haben jedoch die Möglichkeit, die ganze Hypothek im Rahmen einer ersten Hypothek zu bewilligen, wenn der Kunde uns gewisse Zusatzsicherheiten geben kann (Berufliche Vorsorge, Pensionskassengeld, Verpfändung, dritte Säule, Lebensversicherung). All diese Faktoren können den Zinssatz beeinflussen.
Herr Roth, Sie haben Einblick in die Vorverkaufsbelege der Banken. Welche Ratings sind am häufigsten?
Ulrich Roth (UR): Das ist sehr unterschiedlich. Es gibt Leute, die die steuerlichen Fragen in den Vordergrund stellen und andere, die möglicherweise über knappe Eigenmittel verfügen. Man kann hier also nicht generell von einem System sprechen, das schlussendlich zum Tragen kommt. Wir versuchen vielmehr, unserem Kunden die bestmögliche Lösung anzubieten.
Die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz sehr tief. 5-jährige Festhypotheken kosten gegenüber März 2004 im Durchschnitt 0,4% mehr. Wie sehen die Zinserwartungen für das auslaufende Jahr aus?
SR: Wir erwarten nach wie vor eine Tendenz von leicht steigenden Zinsen. Wir haben kürzlich die Konjunkturdaten aus den USA und auch aus der Schweiz erhalten. Wir sind weiterhin der Meinung, dass die Notenbank in den USA in zwei Schritten die Zinsen je noch um einen Viertelprozentpunkt anheben wird. Und auch in der Schweiz denken wir, dass die Nationalbank das sehr eng verfolgt und eigentlich der Trend zu steigenden Zinsen anhalten wird, obwohl nicht so stark wie angenommen.
Wie wirken sich die tiefen Hypothekarzinsen auf dem Immobilienmarkt aus?
UR: Sicher günstig. Es interessieren sich heute mehr Leute für Wohneigentum. Es ist allgemein bekannt, dass es wesentlich günstiger ist Eigentümer als Mieter zu sein. Die Leute versuchen natürlich genau in Erfahrung zu bringen, was Eigentum schlussendlich für sie heute kostet. Das Interesse ist also aufgrund der günstigen Hypothekarzinsen hoch.
Die Preisdifferenzen zwischen dem teuersten und günstigsten Anbieter sind nicht gross. Ausschlaggebend ist die Wahl des Hypothekarmodells. Wie sieht die Beratung der UBS bezüglich der Hypothekarmodelle aus?
SR: Ein Immobilienkauf ist für den Kunden ein sehr wichtiges Projekt, wenn nicht gar eines der wichtigsten. Es ist ein emotionales Projekt, an welches man sich bindet und man hat selten so viele Schulden wie bei einem Hauskauf. Es ist deshalb sehr wichtig, ein persönliches, individuelles Gespräch mit dem Kunden führen zu können. Aus diesem Grund erstellen wir für den Kunden ein Hypothekarprofil. Dieses Verfahren ist seit Jahren aus dem Bereich der Anlage bekannt, wo man ein Anlegerprofil hat und schaut, wie sich der Kunde in diesem Umfeld bewegt. Die Wünsche des Kunden stehen bei uns im Mittelpunkt. Das Zinsniveau, die Zinserwartungen, die persönliche Risikobereitschaft und das finanzielle Umfeld haben einen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarmodells. Wir versuchen dies alles im Laufe des persönlichen Gespräches in Einklang zu bringen. Aus diesem Gespräch resultiert das persönliche Hypothekarprofil, dank welchem wir den Kunden beraten können, welche Produkte für ihn ideal sind. Wir haben für jedes Zinsniveau oder jedes Zinsumfeld die idealen Produkte und können so individuell auf den einzelnen Kunden eingehen.
Welche Überlegungen muss sich ein potenzieller Hauskäufer machen, wenn es um die Wahl der Hypothek geht, wenn z.B. leicht ansteigende Zinsen erwartet werden?
SR: Es geht hier eigentlich in die gleiche Richtung. Wir stützen uns auf das Hypothekarprofil des Kunden ab. Ist der Kunde eher jemand, der im Festhypothekarbereich anzusiedeln ist? Oder kann er auch gewisse Zinsschwankungen tragen? Solche Fragen spielen eine wichtige Rolle. Das Hypothekarprofil ist also sehr wichtig. Heute haben wir die Möglichkeit, die Zinsen im Voraus abzusichern. Ich gebe ihnen ein Beispiel: Wenn jemand eine Liegenschaft auf den 1. Dezember kauft, und er sich heute bei mir beraten lässt und wir steigende Zinsen erwarten, kann er diese Zinsen bereits heute bei mir fixieren. Dies ergibt durchaus einen Sinn, wenn man steigende Zinsen erwartet. Wir empfehlen ebenfalls eine Staffelung der Laufzeiten, damit nicht alles gleichzeitig fällig wird. Das Risiko, dass die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuert werden muss, kann dadurch stark verringert werden.
Welche Hypothekarmodelle werden am häufigsten abgeschlossen?
SR: Auf Grund des tiefen Zinsniveaus werden vorwiegend Festhypotheken abgeschlossen. Zurzeit haben wir etwa ein Verhältnis von 3/4 Festhypotheken und etwa 1/4 andere Produkte.
Festhypotheken mit 5-jähriger Laufzeit sind bei Eigenheimbesitzer beliebt. Dies ist jedoch nicht immer die günstigste Wahl. Wieso schrecken viele Kunden vor einer Libor-Hypothek zurück, obwohl diese in vielen Fällen vorteilhafter wäre?
SR: Die günstigste Hypothek ist nicht immer die beste Wahl für den Kunden. Mit der Staffelung der Hypotheken kann er das Zinsänderungsrisiko ein wenig minimieren. Für Kunden, die risikobereit sind, ist die Liborhypothek nach wie vor ein sehr attraktives Produkt, da es sich im kurzfristigen Bereich, also drei Monate oder sechs Monate, bewegt. Die Schwankungen sind dort aber natürlich viel grösser und der finanzielle Spielraum muss für den Kunden gewährleistet sein, damit man ihm auch ein solches Produkt anbieten kann. Für Leute, die über einen solchen Spielraum verfügen, empfiehlt es sich auf jeden Fall als Beimischung. Dazu kommt, dass Liborhypotheken oder Geldmarkthypotheken im Allgemeinen relativ neu auf dem Markt sind. Die Leute kennen dieses Produkt noch nicht genau und sind ein wenig zurückhaltend für etwas Neues. Aber es kann durchaus sein, dass eine Liborhypothek je nach persönlicher Situation eine gute Alternative ist.
Nehmen wir an, dass ein Kunde bereits vor zwei Jahren eine Festhypothek über fünf Jahre abgeschlossen hat. Wie kann er trotzdem von den nun tieferen Zinsen profitieren?
SR: Bei den Festhypotheken ist es so, dass diese nicht vorzeitig aufgelöst werden können. Der Kunde hat diese vor zwei Jahren abgeschlossen und muss sie so bis zum Ende der Laufzeit weiter tragen. Eine Staffelung der Laufzeit ist wie bereits erwähnt eine hervorragende Möglichkeit zur Minimierung der Zinsänderungsrisiken. Natürlich kann es im Falle einer Staffelung vorkommen, dass jemand einen Teil der Gesamtfinanzierung in einer Hochzinsphase erneuern muss. Er kann dann davon profitieren, indem er eine Liborhypothek abschliesst, vorausgesetzt er rechnet mit sinkenden Zinsen. Auf der anderen Seite hat er noch eine weitere Festhypothek, die länger läuft und noch nicht erneuert werden muss. Eine andere Möglichkeit ist es, bereits im Voraus Hypotheken zu fixieren. Und es kann durchaus sein, dass dort eine Möglichkeit besteht, diese vorzeitig abzuschliessen. Festhypotheken bergen natürlich das Risiko, dass man vor zwei Jahren einen Entscheid gefällt hat, den man heute anders fällen würde.
Die Angebote zu Hypothekarzinsen scheinen auf dem ersten Blick verlockend. Mit welchen versteckten Mehrkosten ist zu rechnen?
SR: Es gibt meines Erachtens keine versteckten Mehrkosten. Der Kunde muss sich dessen bewusst sein. Für die Hypothekarfinanzierung gibt es nebst den Zinskosten und den Amortisationen, die getätigt werden müssen, keine andern Kosten. Beim Kauf einer Liegenschaft muss sich der Kunde aber dessen bewusst sein, dass es Kaufnebenkosten gibt. Der Kunde hat Handänderungskosten und gewisse Notariatskosten zu bezahlen. Auch für ein Eigenheim bestehen Nebenkosten, die man einkalkulieren muss. Sowohl der Finanzierungspartner als auch der Immobilientreuhänder sind Profis genug, dem Kunden zu erklären, dass nicht nur der Kaufpreis letzten Endes zu bezahlen ist, sondern auch gewisse Nebenkosten dazu kommen.
Banken können vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Zinszahlungen verlangen. Die unterschiedlichen Zinstermine wirken sich ebenfalls auf die Kosten aus. Welche Zinszahlungen verlangt die UBS?
SR: Ich denke nicht, dass sich das auf die Kosten auswirkt. Die UBS hat seit Jahren die vierteljährliche Zinszahlung. Vor allem deshalb, damit sich der Kunde bewusst ist, dass der Hypothekarzins ähnlich dem Mietzins regelmässig bezahlt werden muss. Beim Jahreszins war vielfach das Problem, dass die gesamte Summe auf nur einen Termin bezahlt werden musste.
Immer mehr Banken verlangen für die Prüfung eines Kreditgesuches oder Verlängerung eines bestehenden Kredites eine Pauschale oder einen Anteil der Kreditsumme. Wie können diese Gebühren verhandelt werden?
SR: Die sind eigentlich nur teilweise verhandelbar. Es ist so, dass wir einen gewissen Aufwand betreiben: die Kreditprüfung, die Ausstellung der Verträge und so weiter. Wir versuchen natürlich, die Kosten möglichst tief zu halten und berücksichtigen dabei aber auch die Beziehung des Kunden zur Bank. Wie ich eingangs erwähnt habe, sind wir daran interessiert, nicht nur die Finanzierung für den Kunden zu erledigen, sondern auch Anlagen, Lohnkonti und so weiter. Ich denke, dass wird im Ganzen berücksichtigt, dass die Kosten oder die Zusatzkosten sehr tief gehalten werden.
Zwei Banken bieten 5-Jahres Hypotheken zu 3% an. Beide Angebote sehen auf dem ersten Blick identisch aus. Die eine berechnet den Zins nach internationaler Zinsusanz, die andere nach schweizerischer Usanz. Nach welcher Zinsusanz berechnet die UBS den Zins?
SR: Wir berechnen die Zinsen im Festhypothekenbereich nach der Schweizer Usanz, also 360 Tage. Der Zinssatz ist effektiv derjenige, der berechnet wird.
Was ist denn der Unterschied?
SR: Die internationale Usanz kennt 365 Tage gegenüber 360 Tagen. Und diese Zinsusanz wird vor allem im kurzfristigen Bereich angewandt. Wer bei uns also eine Liborhypothek abschliesst, muss mit der internationalen Zinsusanz rechnen. Das hat auf die Kosten in diesem Sinn keine Auswirkung, aber der Zinssatz ist dann nicht, wie im Beispiel angesprochen 3%, sondern vielleicht 3,02 oder 3,03 %, weil man für diese fünf Tage noch mehr Zinsen zahlen muss.
Tiefe Hypothekarzinsen haben negative Steuereffekte. Wie wirkt sich dies auf die Renovationsbereitschaft von Hauseigentümer aus?
UR: Tiefe Hypothekarzinsen haben keine negativen Steuereffekte. Die Situation ist die, dass die Hypothekarzinsen tief sind und wenn man diese dem Eigenmietwert gegenüber stellt, man möglicherweise nichts oder weniger pro Saldo in Abzug bringen kann. Ob sich das auf die Renovationsbereitschaft auswirkt, kann man nicht mit Sicherheit sagen. In der Schweiz ist es nach fünf Jahren gestattet, mit Renovationsarbeiten zu beginnen und diese dann auch steuerlich geltend zu machen. Wir spüren eigentlich ein recht grosses Interesse für Renovationsarbeiten, sowohl bei privaten also auch bei institutionellen Kunden. Man hat auch ein bisschen dazu gelernt, dass es Sinn macht, die Liegenschaften periodisch zu erneuern und à jour zu halten. Aber ich glaube nicht, dass die steuerliche Frage immer im Vordergrund steht, und mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht im Zusammenhang mit dem Hypothekarzins.
Herzlichen Dank für das Gespräch.
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